Tipos de Fundo Imobiliário: 5 opções e suas características

Investir em fundos imobiliários (FIIs) é uma maneira simples de entrar no mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel. Além de acessíveis, esses fundos oferecem rendimentos mensais e podem ser uma excelente opção para diversificar sua carteira de investimentos.

Antes de começar, é importante entender que existem diferentes tipos de FIIs — cada um com suas características, riscos e formas de rentabilidade. Saber como eles funcionam é o primeiro passo para escolher os que mais combinam com seus objetivos financeiros.

Neste artigo, você vai conhecer os principais tipos de fundos imobiliários, entender suas vantagens e descobrir como montar uma estratégia mais equilibrada. Siga lendo e descubra como investir com mais confiança!

O que são fundos imobiliários ou FIIs?

Fundos imobiliários, também conhecidos como FIIs, são uma forma de investir no mercado imobiliário sem precisar comprar imóveis físicos. O gestor do grupo é responsável por administrar os recursos e investi-los nos melhores ativos, buscando uma boa rentabilidade. Além disso, as cotas dos fundos imobiliários são negociadas na Bolsa de Valores, permitindo que qualquer pessoa possa investir com valores acessíveis.

Isso elimina a necessidade de comprar um imóvel físico e facilita a entrada no setor imobiliário. Assim, você não precisa comprar um imóvel físico, o que torna mais fácil entrar no setor imobiliário.

1. Fundos de Tijolo (ou Fundos de Renda)

Esse tipo de fundo é ideal para quem quer receber uma renda mensal dos aluguéis pagos pelos inquilinos. Além da renda, existe a possibilidade de valorização das cotas ao longo do tempo. Isso pode acontecer se os imóveis se valorizarem ou se os aluguéis forem reajustados por índices como o IPCA ou o IGP-M.

Por outro lado, os Fundos de Tijolo estão sujeitos a riscos como imóveis desocupados (vacância) e inadimplência dos inquilinos. Quando isso ocorre, o rendimento distribuído aos cotistas pode diminuir. Esse tipo de FII costuma ser mais atrativo para quem busca renda recorrente e está disposto a aceitar certa variação nos resultados, dependendo do desempenho dos imóveis no portfólio.

2. Fundos de Fundos (FoFs)

Os Fundos de Fundos, também conhecidos como FoFs, são FIIs que investem em cotas de outros fundos imobiliários. Em vez de aplicar diretamente em imóveis ou títulos, esses fundos compram cotas de vários outros disponíveis no mercado.

Essa estrutura oferece uma diversificação automática ao investidor. Com essa estrutura, o investidor consegue diversificar automaticamente. Por isso, os FoFs são uma ótima escolha para quem está começando e ainda não domina as estratégias de alocação em FIIs.

3. Fundos de Papel (ou Fundos de Recebíveis)

Os Fundos de Papel são FIIs que investem majoritariamente em títulos de crédito ligados ao setor imobiliário. Em vez de imóveis físicos, esses fundos aplicam em instrumentos como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário).

Esses títulos representam dívidas do setor imobiliário. Na prática, os fundos emprestam dinheiro para empresas e incorporadoras, recebendo em troca pagamentos com juros, que são repassados aos cotistas na forma de rendimentos mensais.

A sua principal característica é a previsibilidade dos fluxos de caixa. Os contratos desses títulos geralmente têm prazos definidos e rendimentos atrelados a indicadores econômicos importantes como IPCA ou CDI, o que os torna atrativos para quem busca proteção contra a inflação.

No entanto, esses fundos também estão sujeitos a riscos de crédito. Isso significa que, se os emissores dos títulos tiverem dificuldades financeiras, pode haver atraso ou inadimplência nos pagamentos, o que afeta os rendimentos distribuídos.

4. Fundos Híbridos

Os Fundos Híbridos são FIIs que investem em uma combinação de diferentes tipos de ativos do setor imobiliário. Eles podem aplicar tanto em imóveis físicos quanto em títulos de crédito, como CRIs, LCIs ou até cotas de outros fundos.

Essa modalidade de FII permite diversificar o portfólio de forma eficiente. Ao combinar estratégias de Fundos de Tijolo, de Papel e até FoFs, os híbridos reduzem a dependência de um único tipo de ativo e equilibram os riscos e os retornos.

Essa flexibilidade permite que o gestor adapte o portfólio conforme as condições do mercado. Em momentos de alta inflação, por exemplo, ele pode dar mais peso a papéis atrelados ao IPCA. Já em ciclos de crescimento econômico, pode priorizar imóveis com bom potencial de valorização.

Por outro lado, a composição mais ampla pode tornar a análise desses fundos mais complexa. É importante observar o perfil do gestor, a política de investimentos e a qualidade dos ativos que compõem os fundos. Os Fundos Híbridos são indicados para quem busca equilíbrio entre renda e valorização, e deseja uma gestão ativa para aproveitar oportunidades em diferentes cenários.

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5. Fundos de Desenvolvimento

Os Fundos de Desenvolvimento são FIIs que investem em projetos imobiliários ainda em fase de construção ou incorporação. O objetivo principal é lucrar com a venda ou arrendamento dos imóveis após a conclusão das obras.

Esse tipo de fundo está mais exposto a riscos e oscilações, já que depende do sucesso do empreendimento. Por outro lado, o potencial de retorno é mais elevado, especialmente para quem investe com foco no longo prazo e está disposto a assumir maiores riscos.

Geralmente, os imóveis são vendidos com valorização ao fim do projeto, o que pode gerar ganhos relevantes para os cotistas. Em alguns casos, os lucros também vêm da locação dos imóveis prontos até sua venda definitiva. É comum que os Fundos de Desenvolvimento não distribuam rendimentos mensais durante a fase de construção.

Por isso, eles são mais indicados para investidores com perfil arrojado, que buscam montar uma carteira com valorização de capital e têm paciência para aguardar os resultados. Antes de investir, vale analisar com atenção o histórico do gestor, a qualidade dos empreendimentos e a localização dos imóveis.

Quais são as vantagens de investir em fundos imobiliários?

Os FIIs têm um papel relevante no mercado financeiro e são uma alternativa prática e eficiente para quem quer investir no segmento imobiliário. Confira a seguir as suas principais vantagens:
●    rentabilidade regular: os FIIs oferecem rendimentos bem regulares, além de serem isentos de imposto de renda, se tornando uma boa opção para uma fonte de renda estável;
●    maior liquidez: diferentemente de investir em um imóvel, com os fundos imobiliários, você tem uma alta liquidez nesse tipo de investimento, podendo comprar ou vender cotas diariamente;
●    ajuda na diversificação da carteira: os FIIs são ideais para quem deseja variar um pouco mais o seu portfólio de investimentos e ter maior eficiência;
●    facilita o acesso ao setor imobiliário: muitas pessoas não têm condições de comprar imóveis para investimentos, por isso, os fundos imobiliários são uma opção mais acessível e prática de investir nessa área.

Erros comuns ao investir em FIIs pela primeira vez

Investir em Fundos Imobiliários pode ser uma ótima estratégia, mas muitos iniciantes cometem erros que comprometem seus resultados. Conhecer essas armadilhas é essencial para tomar decisões mais conscientes e seguras. Conheça alguns erros comuns:

Focar apenas na rentabilidade passada

Um dos erros mais comuns é escolher fundos com base apenas nos rendimentos passados. A performance anterior não garante resultados futuros. É fundamental analisar a qualidade dos ativos, a gestão e o cenário do mercado.

Não entender o tipo de FII

Cada tipo de fundo de investimento tem características, riscos e formas de retorno diferentes. Comprar cotas sem saber se o fundo é de Tijolo, Papel ou FoF pode levar a frustrações com a performance e os rendimentos.

Ignorar a taxa de vacância

Nos Fundos de Tijolo, a taxa de vacância — imóveis desocupados — impacta diretamente os rendimentos. Ignorar esse dado pode resultar em investimentos com baixa geração de receita.

Não diversificar a carteira

Aplicar todo o capital em um único fundo ou tipo de FII aumenta o risco da carteira. A diversificação entre diferentes fundos e segmentos ajuda a equilibrar os resultados e proteger seu dinheiro.

Desconsiderar as taxas

Alguns FIIs cobram taxas de administração e performance que impactam na rentabilidade líquida. É importante considerar esses custos ao avaliar a atratividade de um fundo.

Esperar ganhos imediatos

FIIs são ideais para quem busca renda passiva e valorização ao longo do tempo. Esperar retornos altos em poucos meses pode gerar frustração. Ter uma visão de longo prazo é essencial para ter bons dividendos em qualquer investimento.

Não estudar o mercado

Investir sem entender minimamente o funcionamento dos fundos imobiliários é arriscado. Informar-se sobre os tipos, estratégias e indicadores dos FIIs ajuda a tomar decisões mais sólidas.
Agora que você já conhece os diferentes tipos de FIIs, que tal explorar mais sobre o mercado financeiro? Cada um deles tem as suas próprias características e pode ser mais vantajoso para os seus objetivos, por isso, é importante conhecê-los bem para poder fazer a melhor escolha. Continue navegando no Blog do Sicredi e aprenda a investir em ações — 8 dicas para começar. Confira!